Ortak Alan Sigortası Nedir?

Ortak Alan Sigortası Neyi Sigortalar?

Ortak alan sigortası, bir apartman veya sitede tek bir bağımsız bölüme değil, kat maliklerinin ortaklaşa kullandığı yerlere bakan güvencenin adıdır. Sigortacılık mevzuatında bu adla yayımlanmış tek bir genel şart yoktur; poliçe Yangın Sigortası Genel Şartları üzerine kurulur, sorumluluk teminatlarıyla tamamlanır. Aynı adı taşıyan iki poliçe bu yüzden çok farklı şeyleri karşılayabilir.

Neyin ortak yer sayıldığı ise sigortacının değil kanunun tanımıdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4'üncü maddesi, ortak yerlerin konusunun sözleşme ile belirtilebileceğini söyledikten sonra her hâlde ortak yer sayılacakları tek tek sıralar. Teminat tartışmasında ilk açılacak metin poliçe değil, bu madde ve binanın yönetim planıdır.

• Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar
• Bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular
• Genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar
• Buralardaki genel tuvalet ve lavabolar ile kapıcı daire veya odaları
• Genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar
• Kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar
• Bağımsız bölüm dışındaki kanalizasyon, kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri ile ortak şebeke ve antenler
• Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri

Apartmanda Ortak Alan Sigortası Zorunlu mu?

Kanun bu poliçeyi zorunlu tutmaz, ama kararı da havada bırakmaz. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 21'inci maddesine göre anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir. Karar mercii genel kuruldur; yönetici tek başına bu kararı üretmez.

Maliyeti kimin taşıyacağı 20'nci maddede yazılıdır: kat malikleri, anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Kapıcı ve bahçıvan giderine eşit katılan malik, sigorta primine arsa payı oranında katılır; bu fark aidat itirazlarının sık görülen kaynağıdır.

Hasar hâlinde paranın nereye gideceği de aynı kanunda bellidir. Yalnız bir veya birkaç bağımsız bölüm ya da ortak yerlerden bir kısmı hasara uğramışsa, alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır. Tazminat, dağıtılacak bir gelir değil onarıma bağlanmış bir kaynaktır.

Deprem bu tablonun dışında durur. Zorunlu Deprem Sigortası 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu'na dayanır ve teminatı; merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar, çatılar ve bacalar gibi ortak bölümleri de kapsar. Poliçe bağımsız bölüm başına düzenlendiği için yönetimin toplu yaptıracağı bir ürün değildir; ayrıntısı DASK teminatları sayfamızda yer alıyor.

Yönetimin Sorumluluğu Nerede Başlar?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38'inci maddesi ölçüyü tek cümlede koyar: yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Sigorta kararının aldırılması, uygulanması ve poliçenin yürürlükte tutulması bu sorumluluğun içinde değerlendirilir.

Yöneticinin görevleri 35'inci maddede sayılır. (c) bendi doğrudan anagayrimenkulün sigorta ettirilmesini görev olarak yazar. 2015'te eklenen (l) bendi ise asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesi amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun yaptırılmasını ve ücretlerinin ödenmesini yöneticiye yükler.

Yönetici bulunmaması sorumluluğu ortadan kaldırmaz. 34'üncü maddeye göre sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan anagayrimenkulde yönetici atanması mecburidir; şartlar oluştuğu hâlde atama yapılmamışsa 35'inci maddedeki işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumlu olur.

Çalışan tarafı ayrı bir başlıktır. Konut Kapıcıları Yönetmeliği'nin 3'üncü maddesi işvereni konutun maliki veya ortakları, yöneticiyi işveren vekili, iş yerini ise kapıcının çalıştığı konut ile bağımsız bölüm, ortak yerler, eklenti ve tesislerin tümü olarak tanımlar. Bir iş kazasında bina işveren sıfatıyla muhatap olur; bu da işveren sorumluluk teminatını ayrı bir başlık hâline getirir.

Hangi Risk Hangi Poliçeden Karşılanır?

Ortak alan poliçesinin gövdesi yangın teminatıdır. Yangın Sigortası Genel Şartları'nın A.1 maddesi yalnız yangının, yıldırımın, infilakın veya bunlar sonucu meydana gelen duman, buhar ve hararetin doğrudan neden olacağı maddi zararları temin eder. Su baskını, fırtına, kar ağırlığı ve dahili su gibi apartmanda en sık görülen kalemler A.3 maddesi uyarınca ancak ek sözleşme ile teminata girer.

Bina bütünlüğü açısından kritik bir ayrım daha vardır. Binanın içinde veya üzerinde bulunan sabit tesisat, asansör ve yürüyen merdivenler, yıldırımlık ve anten gibi binayı tamamlayan şeyler ile temeller ve istinat duvarları, aksine sözleşme yoksa sigorta bedelinin kapsamındadır. Bahçe ve çevre duvarları, teraslar, çeşmeler, sarnıç ve havuzlar ise ancak poliçede belirtilmeleri kaydıyla kapsam içindedir. Site havuzu için kurulan "nasılsa ortak alan" varsayımı tam bu maddede kırılır.

Asansör Kazasında Hangi Poliçe Devrede?

Asansör Kazalarında Üçüncü Kişilere Karşı Sorumluluk Sigortası Genel Şartları 1 Ekim 1984'te yürürlüğe girmiştir ve ilk maddesi poliçenin sınırını en baştan çizer: teminat, sözleşme ile daimi bakıma tabi olan ve marka, tip, kullanılış tarzı, taşıma kapasitesi ile adresi poliçede gösterilen asansörlerle ilgilidir. Bakım sözleşmesi burada bir formalite değil, teminatın önkoşuludur.

Bu koşul mevzuatın diğer ucuyla örtüşür. Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği'nin 14'üncü maddesi bina sorumlusunu; asansör monte eden veya onun yetkili servisi ile bakım sözleşmesi imzalamaktan, bakımını yaptırmaktan ve bakım ücretinin ödenmesinden sorumlu tutar.

Uygulamada en sık karşılaşılan yanılgı, bakım firmasının sigortasının binayı da koruduğu inancıdır. Aynı yönetmeliğin 13'üncü maddesi yetkili servise, kendi verdiği bakım ve onarım hizmetiyle ilgili mesleki hata veya ihmalleri nedeniyle ileri sürülecek talepler için mesleki sorumluluk sigortası yaptırma yükümlülüğü getirir. Bu poliçe servisin poliçesidir; bina yönetiminin kendi hukuki sorumluluğunu üstlenmez.

Sorumluluk poliçesinin baktığı yer de dardır. Genel şartların 2'nci maddesi yangın, yıldırım, infilak, sel, deprem veya harici bir sebebin meydana getirdiği maddi ziya ve hasarları teminat dışında bırakır. Kabinin yangında zarar görmesi yangın teminatının konusudur; iki poliçeyi birbirinin yerine koymak hasar anında açık alan üretir. Ayrıntı sorumluluk sigortaları sayfamızda yer alıyor.

Poliçe Yaptırmadan Önce Kontrol Listesi

Ortak alan poliçesinde tartışmaların çoğu hasar günü değil, teklif aşamasında çözülür. Aşağıdaki başlıklar genel kurul öncesinde önüne konulabilecek asgari listedir.

Prim kaleminin bütçeye girmesi ayrı bir adımdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37'nci maddesi, 7 Mayıs 2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanun ile değiştirilerek işletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanacağını hükme bağlamıştır; onaylanmış proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar. Sigorta primi bu projede yer aldığında tahsil edilebilir hâle gelir.

• Ortak yer listesinin yönetim planı ve Kanun'un 4'üncü maddesiyle karşılaştırılması
• Bahçe ve çevre duvarı, teras, çeşme, sarnıç ve havuzun poliçede adıyla yazılması
• Sigorta bedelinin yeniden yapım değerine göre belirlenmesi; eksik sigortada tazminatın oransal ödendiğinin bilinmesi
• Su baskını, dahili su, fırtına ve kar ağırlığı teminatlarının açıkça istenmesi
• Asansör bakım sözleşmesinin yürürlükte ve poliçe bilgileriyle uyumlu olması
• Kapıcı ve görevliler için işveren sorumluluğunun ayrıca değerlendirilmesi
• Prim tutarının işletme projesine gider kalemi olarak işlenmesi

Acente Olarak Nerede Devreye Gireriz?

RYL Sigorta Aracılık Hizmetleri Limited Şirketi bir sigorta acentesidir. Yaptığımız iş, binanın yönetim planı ile ortak yer listesini poliçe metnine oturtmak, aracılık ettiğimiz sigorta şirketlerinden teklif hazırlamak ve teminat farklarını yazılı göstermektir. Poliçeyi sigorta şirketi düzenler; tazminat ödemesi de sigorta şirketi tarafından yapılır.

Yönetimindeki binanın ortak alan teminatlarını gözden geçirmek isterseniz teklif formu üzerinden ulaşabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
• Yangın Sigortası Genel Şartları — SEDDK
• Asansör Kazalarında Üçüncü Kişilere Karşı Sorumluluk Sigortası Genel Şartları — SEDDK
• Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği
• Konut Kapıcıları Yönetmeliği
• Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartları — DASK

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; teminat kapsamı poliçe özel ve genel şartlarına göre belirlenir.