Bina Tamamlama Sigortası Nedir, Kimi Korur?

Bina Tamamlama Sigortası Nedir?

Bina tamamlama sigortası, bir inşaat projesinde yapım işini üstlenen müteahhit ya da satıcı ile sigorta şirketi arasında kurulan bir kefalet sigortası ürünüdür. Poliçe müteahhidin ya da satıcının adına düzenlenir; korumadan yararlanan taraf ise lehtar konumundaki arsa sahipleri ve tüketicilerdir.

Koruma poliçenin kendisinde değil, sigortacının her hak sahibi adına ayrı ayrı düzenlediği müstakil teminat senetlerinde durur. Bu ayrım, konuyu anlamanın anahtarıdır: satıcının poliçesi olması sizi otomatik olarak korumaz, adınıza düzenlenmiş bir teminat senedi gerekir.

Ürünün kaynağı Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları’dır. Genel Şartlar, 5684 sayılı Sigortacılık Kanunu’nun 11’inci maddesinin birinci fıkrasına dayanılarak hazırlanmıştır. 2015’ten bu yana uygulanan metnin yerini alan güncel sürüm 2024’te yürürlüğe girmiştir.

Güncel metinle kapsam genişledi. Ön ödemeli konut satış sözleşmelerine ilave olarak 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm projeleri ile diğer tüm inşaat projeleri de bina tamamlama sigortası kapsamına alındı. Böylece tüketicilerin yanı sıra arsa sahipleri de müteahhitlerinden bu sigortayı talep edebiliyor.

Primin borçlusu satıcı ya da müteahhittir. Alıcı, teminat senedi için ayrıca bir bedel ödemez.

Bina Tamamlama Sigortası Zorunlu mu?

Zorunlu olan bina tamamlama sigortasının kendisi değil, teminattır. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 42’nci maddesi, Bakanlıkça projedeki konut adedi ya da projenin toplam bedeli kriterine göre belirlenecek büyüklüğün üzerindeki projelerde satıcının, ön ödemeli konut satışına başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmasını veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlamasını zorunlu tutar. Bu büyüklük Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’te belirlenmiştir: konut adedi otuz ve üzerinde olan projeler.

Seçim satıcıya aittir. Alıcı “bina tamamlama sigortası olsun” diye dayatamaz; ancak hangi teminatın sağlandığını sormaya ve belgesini görmeye hakkı vardır. Bina tamamlama sigortasının diğer yöntemlerden farkı şudur: satıcı yükümlülüğünü yerine getiremezse sigortacı ayni tazmin yöntemini seçerek inşaatı satıcı adına tamamlatıp konutu teslim edebilir. Diğer teminat türlerinde tüketicinin banka kanalıyla yaptığı ödemeler yine güvence altındadır, ama inşaatın tamamlanması seçeneği yoktur.

Konut adedi otuzun altındaki projelerde teminat zorunluluğu yoktur. Ön ödemeli konut satışına ilişkin diğer kurallar bu projelerde de aynen uygulanır.

Kentsel dönüşüm tarafında kurgu farklıdır. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde yürütülecek projelerde yapım işini üstlenen yapı müteahhidinin, yapı ruhsatı almadan önce Genel Şartlara uygun bina tamamlama sigortası yaptırması veya diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur. Eşik burada konut adedi değil, ruhsat başvurusudur.

Bir de dokunulmazlık kuralı var. Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haczolunamaz, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz (6502 m.42/2). Teminatın anlamlı olmasının sebebi tam olarak budur: satıcı battığında alacaklıların sırasına girmez.

Otuz ve üzeri konutlu projelerde satıcının, konut satışına başlamadan önce sağlaması gereken teminat türleri şunlardır:

• Bina tamamlama sigortası
• Banka teminat mektubu
• Hakediş sistemi
• Bağlı kredi ile teminat
• Bakanlıkça uygun görülen diğer yöntemler

Teminat Senedi Ne İşe Yarar?

Sözleşmenin tarafları sigorta şirketi ile satıcıdır; alıcı sözleşmenin tarafı değil, lehtarıdır. Bu yüzden alıcının elinde bulunması gereken belge poliçe değil, müstakil teminat senedidir.

İşleyiş şöyledir: yapı ruhsatı alınmış ya da mevzuatı gereği ilgili idareden onaylı proje için, satışa başlanmadan önce poliçe düzenlenir ve projenin ön ödemeli satış yoluyla satılacak kısmı için poliçede azami bir teminat limiti tahsis edilir. Konut satışına başlandıktan sonra sigortacı, satıcının tüketicilerle ilgili belgeleri kendisine eksiksiz iletmesi şartıyla bu belgeleri makul sürede inceler ve her tüketici için konut satış bedeli üzerinden müstakil teminat senedi düzenler. Senet, bina tamamlama sigortasına ilişkin önemli hususlar formuyla birlikte tüketicinin adresine gönderilir.

En kritik ayrıntı burada: sigortacının her tüketici için düzenlediği teminat senedi, tüketici tarafından yalnız banka kanalıyla yapılacak ödemeler için teminat teşkil eder. Elden verilen ve banka kaydı bulunmayan ödemeler teminatın dışında kalır. Ödemeyi bankadan yapmak, sözleşmedeki en basit güvenlik önlemidir.

Sigortacının tüketiciye karşı sorumluluğu, cayma hakkının kullanılmamış olması koşuluyla, teminat senetlerinin düzenlendiği tarihten itibaren hüküm doğurmak üzere cayma hakkı süresi sonunda başlar. Ön ödemeli konut satışında cayma hakkı süresi on dört gündür (6502 m.43).

Satış gerçekleştiği hâlde adınıza teminat senedi düzenlenip iletilmemişse, senedi sigortacıdan ya da satıcıdan talep edebilirsiniz. Senedin gerçekliği Sigorta Bilgi ve Gözetim Merkezi’nin (SBM) internet sitesindeki sorgulama hizmetinden ücretsiz doğrulanabilir.

Hangi Hâllerde Teminat Devreye Girer?

Alıcının en sık karşılaştığı durum, teminat kapsamındaki üçüncü hâldir: teslim tarihi geçmiştir, inşaat durmuştur. Riziko teslim tarihinde değil, teslim tarihini müteakip 12 ay içinde tamamlanıp teslim edilememesiyle gerçekleşmiş sayılır; yani beklenecek bir yıl vardır.

Bu 12 aylık hesapta bir istisna bulunur: sigortalıdan kaynaklanmamak şartıyla mevzuat değişikliği veya kamu otoritesi tarafından yapılacak tasarruflar sebebiyle projenin yeni mevzuata ya da kamu otoritesi tasarrufuna uygun hâle getirilmesine kadar geçen makul süre, sözleşmede taahhüt edilen teslim süresinin hesabında dikkate alınmaz.

Teslimin ne demek olduğu da tanımlıdır. “Oturmaya elverişli taşınmaz”, sözleşmede daha dar kapsamlı bir teslim üzerinde anlaşılmadıkça, yapı ruhsatına ve satış sözleşmesine uygun şekilde çatısı kapanmış, dış ve iç sıvaları ile boyaları yapılmış, merdiveni ve varsa asansörü kullanıma hazır, bağımsız bölüm elektrik, su ve ısıtma tesisatı ile mutfak, banyo ve sıhhi tesisatı yapılmış, zemini döşenmiş; ayrıca projedeki yüzme havuzu, sauna, spor salonu gibi ortak kullanıma tahsis edilmiş tesisler ile ortak alana ilişkin peyzaj, ışıklandırma, sulama ve bakım hizmetleri tamamlanmış olduğu sigorta eksperince tespit edilen taşınmazdır.

Genel Şartların 8’inci maddesi ise teminat kapsamının ek sözleşme ile genişletilebileceği hâlleri düzenler. Projeye özel risklerin teminata alınıp alınmadığı, poliçe ve teminat senedi okunarak görülür.

Genel Şartların 7’nci maddesi teminat kapsamındaki hâlleri şöyle sayar:

• Sigortalının, yani satıcı ya da müteahhidin iflas etmesi
• Gerçek kişi sigortalının ölümü durumunda mirasçılarının mirası reddetmesi
• Mevzuata ve projeye aykırı işlemleri dâhil olmak üzere, sigortalının ilgili sözleşmede veya mevzuatında belirtilen azami süreyi ya da projede taahhüt edilen teslim tarihini müteakip 12 ay içinde taşınmazı tamamlayıp teslim edememesi

Riziko Gerçekleşirse Sigortacı Ne Yapar?

Teminat kapsamındaki hâllerden biri nedeniyle konut teslim edilemezse alıcı, adına düzenlenen teminat senediyle sigortacıya başvurur. Sigortacı araştırma ve değerlendirmesi sırasında bilgi ve belge talep edebilir, rizikonun gerçekleştiği veya ilgili diğer yerlerde inceleme yapabilir. Tazminatı ifa borcunu iki yoldan biriyle yerine getirir ve kararını satıcıya ve tüketicilere bildirir.

Sigortacı ayni tazmin yolunu seçerse, ön ödemeli konut satış sözleşmesi gereği satıcıya ait kat irtifakının sigortacıya devredilerek tapuda tescil edilmesi ya da sigortacıya devredileceğine dair noterde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesi gerekir.

Bu yolda kira yardımı da vardır. Proje yerinin kendisine teslimi sonrasında sigortacı, bağımsız bölümün enflasyona göre düzeltilmiş yapım maliyetinin binde beşi oranındaki aylık kira tutarını konut teslim edilinceye kadar hak sahiplerine öder. Bu ödemeler, müstakil teminat senetlerinde belirtilen azami teminat bedeliyle ilişkilendirilmez; yani teminatınızdan düşülmez.

Poliçenin sona ermesi korumayı bitirmez. Bina tamamlama sigortası sözleşmesi sona erse dahi, sigortacının sona erme tarihinden önce düzenlemiş olduğu teminat senetlerinden doğan sorumluluğu devam eder.

Buna karşılık ana sözleşme sona ererse koruma da biter. Tüketicinin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayması hâlinde sigortacı, hak sahipleri adına düzenlediği teminat senetlerini iptal eder ve sigortalının teminat hesabından düşer.

Alıcı Olarak Nelere Dikkat Edilir?

Ön ödemeli konut satışında kanun birkaç sınır daha çizer. Yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz (6502 m.40/3). Satışın tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur (m.41). Devir veya teslim süresi ise sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez (m.44); bu süre 7392 sayılı Kanun’la otuz altı aydan çıkarılmıştır.

Aşağıdaki kontrol listesi, sözleşme öncesinde sorulması gereken soruları toparlar.

• Projede konut adedi otuz ve üzerindeyse satıcının hangi teminatı sağladığını sorun, belgesini isteyin.
• Ödemeleri banka kanalıyla yapın; teminat senedi yalnız banka kanalıyla yapılan ödemeleri kapsar.
• Adınıza müstakil teminat senedi düzenlenip düzenlenmediğini takip edin, düzenlenmemişse sigortacıdan ya da satıcıdan isteyin.
• Senette inşaat yapım projesinin türünün, menfaatiniz için tahsis edilen azami teminat limitinin, sigortacının tazminata ilişkin beyanının ve geçerlilik tarihinin (en az proje süresi artı 12 ay) yer aldığını doğrulayın.
• Senedin gerçekliğini Sigorta Bilgi ve Gözetim Merkezi’nin sorgulama hizmetinden ücretsiz teyit edin.
• Teslim tarihini ve gecikme hâlinde 12 aylık sürenin ne zaman dolacağını sözleşmeden not edin.

Acente Olarak Bu Konuda Ne Söyleriz?

RYL Sigorta Aracılık Hizmetleri Limited Şirketi bir sigorta acentesidir. Bina tamamlama sigortası poliçesini sigorta şirketi düzenler, tazminat ödemesi de sigorta şirketi tarafından yapılır. Bu üründe sigorta ettiren müteahhit ya da satıcı olduğu için poliçeyi konut alıcısı değil, proje sahibi yaptırır; bu yazı da alıcı tarafındaki okuru bilgilendirmek için yazılmıştır.

Alıcı tarafındaysanız bize en çok sorulan soru şu: “Satıcı teminat verdiğini söylüyor, nasıl doğrularım?” Cevabı tek cümleyle veriyoruz: adınıza düzenlenmiş müstakil teminat senedini görmeden teminat var sayılmaz. Aracılık ettiğimiz sigorta şirketlerini ve bu şirketlerin bize tanıdığı yetkileri ilgili sayfamızda yayımlıyoruz.

Bina tamamlama sigortasının işi konut teslim edildiğinde biter; ondan sonrası ev sahibinin sorumluluğudur. Tapu ve abonelik işlemleri için Zorunlu Deprem Sigortası aranır — kapsamını bu yazıda ayrıntılı anlattık. Ev eşyası, hırsızlık ve dahili su gibi kalemler ise konut ve iş yeri sigortaları tarafında durur.

Yeni teslim alınmış bir konutun sigorta tarafını sıfırdan kurmak isterseniz teklif formunu doldurmanız yeterli; tapu ve yüzölçümü bilgisiyle karşılaştırmalı teklif hazırlarız.

Sık Sorulan Sorular

Kaynaklar

• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun — Mevzuat Bilgi Sistemi
• Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik — Mevzuat Bilgi Sistemi
• Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları — Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu
• Bina Tamamlama Sigortası Bilgilendirme Rehberi, Temmuz 2025 — Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu
• Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri Hakkında Bilgilendirme — T.C. Ticaret Bakanlığı

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; teminat kapsamı poliçe özel ve genel şartlarına göre belirlenir.